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國土資:各級部門不得變身開發商插手土地拆遷

2022-08-08 22:27:15

蘭州金磨石地坪

從明年4月開始,土地儲備機構將不再直接從事土地一級開發工作。

國土資源部近日發文明確,在2011年3月底前,土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業單位都不得直接從事土地一級市場開發。

按照規定,土地儲備機構具有從事土地一級開發的權力,但同時進行土地開發和土地收儲,容易留下腐敗空間,這也被業界詬病為“左手倒右手”。

有業內人士分析認為,土地儲備機構退出一級開發,有利于一級開發市場的公開透明運作。

“土地一級開發”還給市場

土地儲備機構從事土地一級開發有其制度支持。按照國土部、財政部和央行于2007年聯合印發的 《土地儲備管理辦法》規定,土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。

事實上,不少地方的土地一級開發工作正是由土地儲備部門完成。據了解,除直接從事一級開發之外,一些土地儲備部門成立“城市建設開發投資公司”,進行融資和一級開發,即“政府行為,公司運作”。

一位不愿具名的業內人士向《每日經濟新聞》記者表示,在很多地方,政府插手一級開發市場的力度較大,有些地方的土地儲備機構甚至壟斷了一級開發市場,這很容易造成腐敗。

他表示,退出一級開發,意味著土地儲備部門將只能進行土地收儲工作,一級開發將完全由企業按照市場規律進行操作,相當于“切斷了一只手”。

中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云向記者表示,土地儲備部門的退出,有利于壓縮腐敗空間,并使一級開發市場的運作更加公開透明。

華業地產 副總裁陳云峰則認為,個別地方政府存在刻意提高一級開發成本,從而推漲地價的行為。上述規定將對此有所遏制。

事實上,與土地買賣相比,一級開發的利潤非常低。按照北京市的規定,企業用自有資金進行土地一級開發的,規定利潤不超過8%;貸款進行一級開發的,利潤不超過2%。

上述業內人士表示,在擁有相關的法規支持的情況下,國土部此舉的主要目的不在于壓縮地方利潤,而在于減少行政操作,促進市場化運作。

政府還須充當“組織者”

鑒于土地一級開發的特殊性,政府機構并不會完全退出。陳云峰向《每日經濟新聞》記者表示,一級開發最困難的環節在于拆遷,在這個過程中,政府的效率顯然高過企業。

一直以來,各地不斷發生由拆遷帶來的沖突事件,并逐漸演化成一種社會現象。

陳云峰表示,拆遷成本占據了一級開發成本的主要部分,拆遷補償款是雙方最難達成一致的地方。同時,在拆遷過程中,企業經常會面對一些“有政府背景的建筑”。

他表示,在一級開發過程中,政府機構的作用十分“微妙”。如果政府完全退出,企業將面臨開發成本和開發進度的風險;如果政府直接操作,則不利于市場公平競爭。

在很多業內人士看來,政府機構并不會完全退出一級開發市場,而是采取北京國土局的操作方式,進行“主導開發”。記者還發現,在國土部的表述中,強調國土資源部門“不得直接從事”土地一級市場開發,而非完全退出。

去年底,北京市國土局宣布,土地一級開發將由政府作為開發主體投資,委托企業具體實施。北京市國土局局長魏成林曾表示,由政府主導的土地一級開發,成本將比企業操作降低1/3。

按照北京市的規定,政府主導的土地一級開發模式為:政府向銀行爭取授信,獲得的貸款用作拆遷補償款,此后,受到委托的企業進行土地整理,并根據區域規劃和經濟發展確定土地用途,通過市場公開出讓。

鄒曉云表示,政府開發與政府組織開發是不同的概念,至少在目前的情況下,政府組織的一級開發更有效率。


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